劉俊良｜房市先鋒｜新竹房產｜竹北房產｜竹北好宅

📢讓自己所在的社區「返老還童」吧！
近幾年討論度一直很高的「都市更新」🏢
讓很多住老房的人都期待居住品質升級、房價升值

👉而都更方式又分公辦、民辦、自辦三種
今天就要來跟大家介紹前兩種～

稱作公辦都更，那主導者就是「政府」🏛
進行像是成立推動小組、籌措資金、督促進度等工作

而公辦都更還可再分為：
➡政府直接擔任實施者的「自行實施」
➡公開招商、委託民間單位的「委託實施」
➡同意其他行政法人或非管理都更業務之單位實施，
或讓其公開招商的「同意實施」

再來說到民辦都更，這邊指的不是一般民眾
而是「民間建商」擔任都更主導者🛠

其中也再分為了建商與土地所有權人
事前協議好分回房地價值比例的「協議合建」📑
以及由建商先代墊都更費用
建成後將部分土地與建物直接抵給建商
剩餘歸所有權人的「權利變換」💰

公辦都更因為有政府公權力介入
所以都更起來會相對順利甚至快速一些
開發也會較有保障💪

☝不過，如果只是一般老百姓
要遇到公辦都更，就是要靠運氣了
不然就是居住的區域有公共安全疑慮
或區域環境相對更為老舊破亂

而如果地區的所有權人已有明顯的都更意願
通常就會選擇民辦都更✅
由所有權人交由有資金、有專業的工程、開發公司
負責從事前協調到完工交屋的種種事務

不過因為建商也需要利潤，
所以通常所有權人拿回的房地會減少
也要注意建商是否有過度侵害自身權益⚠

現在，是不是有對這兩種都更方式
有更進一步的認識了呢？
祝福大家新的一年都可以住新房、住好房～

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┌總價：4580萬

自中華民國112年8月22日修正全文
並於113年1月1日生效📝

究竟調整了什麼呢🤔
以下就讓我們來看看吧

🔻執行要點🔻
💠首先，將第一條文內容清晰化
◾依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）
「第一項規定」
部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）
為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權
應就共有物之全部為之

💬爰作文字修正，以資明確

💠接著，於第三點第二項增加內容
◾前項有償讓與之處分行為
共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人

💬代表多數決處分只能賣給第三人
至於共有人僅能依相同條件主張優先購買
而不能直接作為買受人

📚113年修正重點
主要是為了防堵
承買之共有人可能與同意出賣共有人密謀⚠️
並通過多數決的形式
進而侵害身為少數的其他共有人的權益😨
而經過修法後，只要是身為土地共有人
就可以享有優先購買權
讓少數人，依舊能夠保障自身的權益‼️

以上，就是關於土地法34-1條的相關修正☝️
不論是房與土地
其中都存在著諸多要注意的事項
事前做功課不可少
才能更好的維護自身的權益唷😉

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當買賣房屋進入議價階段時
這時就有兩個專有名詞
需要大家好好注意
那就是👉「要約」與「斡旋」‼️

所謂的「要約」與「斡旋」
其實都是當買方意願出價，與賣方有出入時
仲介用來與賣方協調的一種方式

同樣都是仲介與屋主協商的手段
其中有2個主要的差別🔻
首先
✔️斡旋需要先支付斡旋金
✔️要約書則無須先行支付價金，可直接簽約或約定簽約時間即可
另外
當出現違約狀況時
兩者的賠償計算也有所不同

承上，面對違約情況的發生
兩者各自又是怎麼計算的呢❓
➡️斡旋
▪️買方違約時，買方付違約責任
－斡旋金將由屋主沒收
▪️賣方違約時，屋主付違約責任
－屋主需加倍返還定金（斡旋金）給買方

➡️要約
▪️買方違約時，買方付違約責任
－買方需支付總價款的3%
▪️賣方違約時，屋主付違約責任
－賣方需支付總價款的3%

因此，同時必須考量到違約狀況
如何選擇「要約」或「斡旋」，請仔細斟酌🤔

⚠️注意事項⚠️
不論是「要約」或「斡旋」
簽訂之前，一定要確認好所有相關資訊
房屋產權資料、買賣雙方條件、付款條件等等
都需要詳細確認

針對斡旋金
時間太短，應該向房仲說明可否再延期
若簽訂不成時，仲介也要無息退還斡旋
不可用任何名義收取手續費、車馬費等費用🙅‍♂️

斡旋金支付使用台支或個人支票
抬頭以屋主作為指定人外
更要註記－「禁止背書轉讓」以免引起其他爭端🚫

斡旋、要約完成，進入簽約階段時
買賣一方有違反契約之情事時
可依照契約進行催告
仍不履行，則可解除契約，並請求相關賠償

以上，就是關於「要約」與「斡旋」
📚正確的認識📚
才讓你在買賣房屋的路上
少走一點冤枉路，創造多一點的成交機會唷😉

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結婚以後
➡️不僅是身分上的改變
➡️也要承擔與配偶之間的權利與義務

而婚後夫妻最常被討論的
便是財產的歸屬
究竟財產該怎麼分呢🤔

世俗定義的夫妻財產，因為多以主觀論💬
在此就不多做討論
但是，從法律層面上
就有明確的規範，分為🔻
法定財產制／約定財產制

【法定財產制】
不論婚前、婚後
夫妻各自管理名下財產
除了家庭生活費用之債務，夫妻負連帶責任外
夫妻各自負擔自己的債務

✅剩餘財產分配請求權
當法定財產制關係消滅時(如離婚、死亡、改定財產制時)
夫或妻就可依現存的婚後財產
扣除相關項目後，可算出夫妻之剩餘財產
將婚後財產減去剩餘財產之差額後
各自取得一半

【約定財產制】
👉又可分為：分別財產制／共同財產制
✅分別財產制
夫妻各自管理名下財產
債務也是各自分擔
當婚姻關係消滅時，沒有剩餘財產分配請求權

✅共同財產制
夫妻財產，除了個人特有財產、或夫妻約定由一方管理外
採夫妻公同共有，雙方共同管理
處分財產需要雙方同意
共同財產的債務亦由共同財產清償
而當共同財產制消滅時
夫妻則可依照關係存續中取得的財產，進行均分

以上，就是法律面上的財產制度🔺
如何去選擇合適於你們的制度
就有賴於你們的選擇囉☝️

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┌總價：8666萬

買房時
常常聽到有關建築架構的選用
👉RC／SC／SRC
每次都是有聽沒有懂嗎❓
今天，就讓我們帶大家搞懂
這三者之間的差別吧

首先，讓我們先簡單讓大家了解
這三類建築架構的特點👀
▎RC－鋼筋混凝土
主要建材以鋼筋與混凝土為主
立直主筋後，綑綁箍筋、套好模板後
才會澆灌混凝土
並且是以層層堆疊的方式

此工法，有較高比例的混凝土於建材中
整體是相對剛硬厚重，因此遇上地震時的晃動量較小↘️

▎SC－鋼骨
主要以鋼骨為材料
類似於系統櫃的概念
事前於工廠預鑄好各類型所需的鋼骨
後續運到施工現場再行組裝與灌漿等流程

SC具備有較高的韌性
輕盈、耐震
但也因此，地震、強風時
高樓層的地方所感受到的晃動也較大↗️

▎SRC－鋼骨鋼筋混凝土
以定型用鋼組成梁柱內部的構架
將鋼筋立於鋼骨外，之後再架設模板冠混凝土
完成建築的梁柱與樓地板

綜合了RC與SC的結構優勢與居住特性
相比於RC，更多了內部鋼骨加強韌性
但是施工技術層面較高🔧

工法上的不同，使得整體建築結構有所不同
自然就會有差異存在
🔸常見樓層高度
▪️RC－常見於10層以下的中低建築
▪️SC－常見於30層或以上的超高建築
▪️SRC－介於兩這之間，多用15～25層的建築

🔸施工時間
▪️RC－工序簡單卻很繁瑣，一般都需要1～2年
▪️SC－鋼骨事前備好，僅需後續的處理，雖然複雜度較高，但時間上通常比RC快
▪️SRC－綜合前面兩種工法，程序複雜且高難度，耗時最久

以上，有關於三種建築結構
RC／SC／SRC
是否有了更進一步的認識了呢😏

以後看房
再也不會看不懂建築結構
讓你安心買下，你最安全的棲身之所🥰

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買屋賣屋萬萬稅‼️