劉俊良｜房市先鋒｜新竹房產｜竹北房產｜竹北好宅

隨著年紀增長，如何安心享受退休生活成為許多人的考量。
提供您一個選擇：
以房養老。這是一種透過您的房產來獲得穩定收入的方法，
讓您的退休生活更加安心。

✅ 以房養老條件：您必須擁有自己的房產，且房產需符合特定條件。
✅ 適合對象：適合無固定收入或需額外收入支持的退休人士。
✅ 貸款試算：我們提供試算服務，幫助您了解可能的月收入。
✅ 優缺點分析：我們將解析這個選項的所有利弊，讓您做出明智的決定。

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📌 法定地上權:
法定地上權是指在法律規定下，
地主允許他人在其土地上建造建築物或其他設施，
並使用一定時間的權利。

這種權利通常發生在土地的使用者無法證明他們與土地所有者有明確的約定時。

📌 推定租賃關係:
當租賃關係沒有正式的書面租約，
但使用情況表明存在租賃行為，法律上可視為推定租賃。
這種情況下，租賃條件通常遵循地方習慣或先前的口頭協議。

📘 相關法條:

法定地上權與推定租賃的具體法律條款依據地區法律而定，通常涉及物權法和民法。

👨‍⚖️ 法律解析:
這兩種權利形式對保護非正式土地使用者的權益有重要影響，確保土地使用和建設可以在法律框架內進行管理。

理解這些法律概念有助於在涉及土地使用和租賃時，避免潛在的法律糾紛。

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🔍 主題：轉增貸是什麼？了解你的選項！

轉增貸，一個在房屋貸款中常見但常令人困惑的術語。究竟它是什麼，與房屋轉貸、房屋增貸有何不同？讓我們一探究竟！

1️⃣ 轉增貸的含義：
轉增貸是指在原有的貸款基礎上增加貸款額，並可能改變貸款條件如利率或還款期限。這通常用於籌集更多資金，並優化貸款條件。

2️⃣ 轉增貸申貸注意事項：

審慎評估財務狀況： 確認增加的貸款額不會影響你的財務健康。
比較貸款條件： 尋找最適合你的利率和還款條件。
準備相關文件： 收入證明、資產證明等，以便銀行評估。

3️⃣ 房屋轉增貸 vs 房屋轉貸 vs 房屋增貸：

房屋轉貸： 換一家銀行重新貸款，通常目的是尋求更好的貸款條件。
房屋增貸： 在現有貸款上增加額度，用於家庭、個人或其他投資。
房屋轉增貸： 結合上述兩者，既換銀行也增加貸款額。

👉 結論：
無論選擇哪種貸款方式，重要的是了解各自的優缺點並根據自身需求作出選擇。

📞 協助找到最適合你的房貸解決方案！讓財務規劃更上一層樓！

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當您決定出售或出租您的房產，選擇合適的委託方式至關重要。致力於提供透明的資訊幫助您做出明智的決策。

了解專任委託與一般委託的差異，是每位房產擁有者在進行房產交易前必須考慮的重要因素。

委託合約的基本概念
委託合約是房產業主與房地產經紀之間的法律協議，規定了經紀人代表業主銷售或出租房產的條件和權限。
這份合約確定了經紀人的責任、服務範圍以及業主與經紀人之間的合作期限和細節。

專任委託與一般委託的差別

專任委託：
專任委託合約賦予一家房地產代理商獨家的權利來銷售或出租您的房產。
這意味著該代理商將積極投入資源和時間來市場化您的房產，通常包括廣告投放、市場分析和專業的房產攝影。
專任委託通常能帶來更快的交易速度和可能更高的市場價格。

一般委託：
一般委託允許業主將房產同時委託給多個經紀人。
這種方式提供了更廣泛的市場曝光，但可能導致各經紀人投入的資源和努力較少，因為銷售的成功不再確保專屬經紀的佣金。

在選擇委託方式時，考慮您對銷售過程的控制程度以及您希望如何代表您的需求至關重要。

🏡 致力於提供專業的建議和卓越的服務，幫助您選擇最適合您需求的委託方式。
讓我們幫您導航房地產市場，確保您的資產得到最佳的展示和回報。

📞 聯絡了解更多資訊，開始您的房產之旅！

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在投資或購買不動產前，了解土地的使用分區是關鍵的一步。每一塊土地都有其指定的使用類型，這直接影響著土地的價值和可用性。

提供分析，幫助您清楚了解各種土地分區的差異和查詢方法。

📜 主要要點包括：

如何查詢土地使用分區？
：您可以通過地方政府的都市計劃部門或線上地政資訊系統查詢具體土地的分區情況。

查詢方式：利用地政事務所提供的線上服務或親訪地政事務所，即可查詢到精確的分區資料。

分區差異解析：
住宅區：主要用於居住用途，限制商業活動類型和規模。
商業區：設計來滿足零售商店、辦公室及其他商業活動。
工業區：專為工廠設施及輕重工業使用，通常遠離居住區以減少對居民的影響。

🏘️ 為何了解這些重要？
掌握土地使用分區知識，不僅能幫助您作出更明智的購地決策，也能確保您的發展計劃符合當地法規，避免未來的法律風險。

💼 讓專業的眼光護航您的投資旅程！

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今天要和大家討論REITs（不動產投資信託）是什麼，以及投資REITs時需要注意的風險和重點事項。

🏢 什麼是REITs？
REITs，即不動產投資信託，是一種讓投資者能夠投資於大型不動產（如購物中心、辦公大樓、酒店等）的金融工具。透過購買REITs，投資者可以享受到不動產租金收入和價值增長帶來的利益，而無需直接購買和管理這些物業。

📉 REITs的投資風險：

📜市場風險：REITs的表現受經濟環境影響，經濟衰退可能導致租金下降和空置率上升。
📜利率風險：利率上升可能導致REITs的價值下跌，因為其融資成本增加，且投資者可能轉向高收益的其他投資選項。
📜管理風險：不善的物業管理可能影響REITs的收益。

🚦 REITs投資注意事項：

📘研究物業類型：了解REITs投資的物業種類，不同類型的物業對經濟變化的敏感度不同。
📘分析財務健康狀況：審視REITs的資產負債表和收益報告，確保其財務穩健。
📘考量流動性：投資公開交易的REITs通常流動性較好，易於買賣。
📘多元化投資：避免將所有資金投入單一REITs，分散投資可以降低風險。

投資REITs是進入不動產市場的一種有效方式，但如同所有投資一樣，理解相關風險並做好充分的準備是成功的關鍵。
希望今天的分享對您有所幫助，如果您有更多關於不動產投資的問題，歡迎一起討論學習！

📞 聯繫我們了解更多不動產資訊！
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帶您了解並預防水管問題！

您是否曾經在關閉水龍頭後聽到管道中突然的巨大聲響？那可能是「水錘效應」在作怪！水錘效應不僅造成噪音困擾，長期還可能對您的管道系統造成損害。

🔍 水錘效應是什麼？
水錘效應發生於水流被快速關閉時，水的動能無處釋放，從而在管道系統內產生震動和巨大聲響。這現象在高層建築中尤為常見，可能對管道造成壓力，甚至破壞。

🛠️ 如何預防和改善？

安裝減壓閥和水錘消除器：這些裝置可以有效地吸收突然的壓力變化，減少水錘效應的發生。
定期檢查管道系統：確保所有的連接都緊固，沒有漏水或損壞的跡象。

採用慢閉水龍頭：使用慢閉技術的水龍頭可以減少水流快速停止時造成的壓力沖擊。

💧 我們不僅幫您找到理想的家，還幫您維護家的每一個角落！
讓我們一起確保您的居家生活安全舒適，無後顧之憂！🏠

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投資房地產，但不想自己管理房屋？

📌 包租與代管的差異：
包租：幫您租出房屋，保證租金收入，減輕您的負擔。
代管：全面管理您的物業，從租客篩選到日常維護，確保房產狀態良好。
🏠 社會住宅包租代管：
社會住宅的包租代管不僅提供了穩定的租金回流，同時也支援政府的住宅政策，增進社會福祉。

💼 稅賦優惠：
投資社會住宅，透過包租代管方式，可享有公益出租人稅賦優惠。這包括減免房屋稅和地價稅等，降低您的稅負，提高投資回報。

💡

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🛡️瑕疵擔保的責任範圍通常涵蓋以下幾個方面：

買房除了怕遇到漏水、壁癌的問題外，還要面臨日後修繕的費用，此類煩惱我們該透過何種管道來伸張我們買方的權益呢?

賣方在法律上雖然沒有所謂的修繕責任，但在民法中有特別訂定「 瑕疵擔保責任 」以維護買方的權益。

根據民法第 354 條的規定，房屋（物件）在以下四種情況，賣方必須負瑕疵擔保責任：

✅價值滅失或減少：房屋價值減少，導致在市場上的實際價值比契約約定的還低
✅通常效用滅失或減少：房屋缺乏應該有的功效，如壁癌、漏水、坪數不足等
✅契約預定效用滅失或減少：房屋欠缺買賣契約訂定之效用，如建材有瑕疵
✅不具有所保證的品質：房屋欠缺契約訂定時所保證之品質

另外，因為許多買方是入住房屋後才發現瑕疵，此時大多已經交屋許久。

這邊要提醒大家，如果賣方認為交屋時並沒有這些瑕疵存在，買方就要另外舉證證明瑕疵是在交屋前就發生。

因為如果是「交屋後才發生」的瑕疵，就是買方要自行負責的範圍，不能跟賣方主張。

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🏡 成為公益出租人 — 社會責任與獨特的機遇 🏡

我認為每一個不動產投資者都能成為改變社會的力量。了解什麼是公益出租人，以及這背後的利與弊，將幫助您做出更明智的決定。

什麼是公益出租人？
公益出租人是指那些將房屋出租給低收入家庭或需要社會幫助的個人的房東。這不僅是一個商業行為，更是一個社會貢獻行為，旨在提供安全、可負擔的住房。

公益出租人的優點：

社會貢獻感：幫助需要的人，為社會帶來正面影響。
可能的稅收優惠：某些情況下，提供公益租賃可能會獲得政府的稅務優惠。

穩定租金收入：政府或非政府組織經常作為中介，確保租金的穩定支付。
公益出租人的缺點：

收入限制：租金可能低於市場價格，限制收入潛力。
管理挑戰：需要更多的管理努力，確保物業維持在良好狀態，並處理可能出現的社會經濟問題。

成為公益出租人是一個重大的決定，需要考慮其長遠的社會和經濟影響。如果您想了解更多關於如何成為一名負責任的公益出租人，或是尋找相關物業的投資機會，請聯繫我。

📞 聯絡「劉俊良」，開始您的公益出租人之旅。 在這裡，幫助您做出有益於社會和經濟的投資選擇！

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買屋最怕
傾斜／海砂屋
以及令人聞風喪膽的－凶宅😱

大家都怕買到凶宅
但是，究竟該如何定義凶宅呢❓

凶宅
並沒有法律上的明文規定
目前多依照交易慣例、內政部函示與不動產說明書來判斷
當建物專有部分於賣方持有期間
發生過自殺、兇殺或其他非自然死亡之情形
一般就會被稱作凶宅，且是需要在不動產說明書註明的📝

另外，判定凶宅的關鍵
還有包含發生地與陳屍地點☝️
根據不同的狀況
對於可能是凶宅的判斷，也會有所不同

那凶宅是否有被洗白的可能❓
對於發生的既定事實無法改變
但是，對於是否要註明於不動產說明書這點
卻能夠通過鑽漏洞的方式來規避
很容易讓購入者無法第一時間判斷⚠️

而凶宅，也因為社會觀感問題
對於房價也是相當沉重的打擊
依據事件的嚴重性與時間性
對於房價都會有不同的影響〽️

當真的不小心買到凶宅時
也能夠通過以下方式來處理
▪️1.凶宅屬於物之瑕疵
因此，若買方發現該屋為凶宅
可在通知賣方後6個月內主張解除買賣契約或減少售價
若賣方是故意不告知，則沒有6個月的時間限制
但是，若交屋時間已經超過5年，則不得提出⛔

▪️2.若賣方屬於故意，未如實告知凶宅資訊
買方可於15年內，向賣方請求損害賠償
並且，賣方還可能觸犯刑法的詐欺得利罪

以上，關於凶宅的眉眉角角
身為購屋一族的你，千萬要注意了🤔

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不論是身為租客，或是房東
〈買賣不破租賃〉
你可不能不知
畢竟，這可是與你們權益息息相關🤏

〈買賣不破租賃〉
意旨為當房東進行房屋買賣時
只要租客的合約合法且尚未結束
新屋主，就必須繼續遵守租賃合約的內容💬

然而，也存在有不適用狀況，如
▪️不定期契約者
▪️租期超過5年&未公證者
皆不適用〈買賣不破租賃〉

何謂不定期契約❓
就要先認識何謂定期契約

定期契約
👉屬於常見契約，有約定開始日期&結束日期者
而除上述以外的契約，一般就是「不定期契約」
一般不定期契約較為少見
通常以下面3種情境，成立不定期契約🔻
▫️情境一：原本就沒有約定到期日
▫️情境二：只有口頭約定
▫️情境三：租約已到期，房客依然繼續使用

〈買賣不破租賃〉
要有效構成
除了要避免不適用狀況的出現外
也有本身需要達成幾點要素

✔️房東需要為房屋所有權人
✔️租賃契約必須在有效期限內
✔️租賃契約
▪️1年內－口頭或書面租約（不需經法院公證）
▪️5年內－書面租約（不需經法院公證）
▪️5年以上－法院公證的定期／不定期契約

以上，就是關於〈買賣不破租賃〉
身為租客的你
一定要好好了解
才能避免自身的權益損失唷😉

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你是否聽過「變價分割」呢❓
當你名下有與他人共有的物件時
這個名詞，你可就不能不知☝️

💠究竟什麼是〈變價分割〉呢🤔
其實就是
因為全體共有人
✔️無法達成不分割約定
✔️分割協議破局
便會向法院申請裁判共有物
而當中的做法之一，即是〈變價分割〉

💠〈變價分割〉流程
◾第一步
可先至鄉鎮市公所的調解委員會
或不動產糾紛調處委員會來申請調解分割
當調解不成，才會進入法院裁判分割
◾第二步
進入法院裁判時
通常以採取原物分割為優先
但是當分割後，會導致其
難以使用或失去經濟效益時
就會進入〈變價分割〉的拍賣階段👍

在判決確定後
任一共有人
就可以向法院聲請變價程序
最後通過拍賣等方式出售持分物
並把所得分配給全體共有人💰
——————
※注意
若不動產變價拍賣過程
由外人得標，任一共有人皆擁有優先購買權，可依標出成交價再買回
但若由共有人之一得標，則其他人就無優先購買權
——————

💠〈變價分割〉的常見問題
▎底價由誰來定❓
一般法院會指派不動產鑑價公司進行估價
並結合銀行給出鑑定報告
確定第一拍的變價分割價格
▎如何阻止〈變價分割〉❓
可於共有物分割協議階段
重新主張原物分割，避免進入〈變價分割〉的流程
並以金錢補償為受分配者
又或是共有人願意承擔整筆不動產
並以金錢補償其他共有人
而數額可由共有人協議，也可以委派專業估價師做鑑定🔎
▎訴訟費用❓
當確定進入變價分割的流程時
便會依照所有權人比例來分配

以上就是〈變價分割〉
特別常見於持分房屋、土地的狀況

提前做好功課，才能夠更好\保障自己與共有人間的權益唷☝️

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403大地震，讓許多人都受到了損失
甚至居住的權益也受到威脅⚠
身處地震帶的我們，該如何給自己多點保障？

👉而所謂的 #地震險 就在這個時候獲得關注
現在我們將介紹地震險類型
它們的差異以及各自的理賠範圍

首先，地震險大致可分為四種：
地震基本保險、超額地震險、輕損地震險和擴大地震險
每種保險的覆蓋範圍和理賠條件各不相同
選擇合適的保險，能有效提高災後恢復的能力💪

#地震基本保險 是政策性產品，主要由政府支撐理賠
保障屋主在災害發生時有基本的經濟補償

這類保險覆蓋所有住宅類型✅
不限地區或屋齡，年繳保費相對便宜
但僅針對房屋全損（全倒或半倒）提供理賠
不包括房屋裂縫或內部裝潢損毀

#超額地震險 適用於高價值房產
提供比基本地震險更高的保額，最高可達300萬元💰
這種保險的理賠範圍和地震基本保險相同
也是只在房屋全損時理賠

#輕損地震險 則是在房屋未全損
但有部分損毀、裝潢受損或家具損壞時提供理賠
保額通常在30萬元以內
是針對輕微損害提供快速理賠的選項👍

#擴大地震險 結合了超額和輕損地震險的特點
不限於全損或半損，無論是動產還是不動產的損失
都會得到理賠。這種保險的保費通常較高
但提供的保障也最為全面✨

⬆以上就是關於各種地震險的資訊
大家可以根據自身的住宅類型、地理位置
以及財務狀況來選擇適合的投保組合
幫助您在地震發生時，減輕經濟負擔
加速恢復生活正常秩序🏃‍♂️

#永慶不動產 #房仲劉俊良 #居住權益維護
#地震損失 #房屋受損 #天災保障 #災後復甦
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📝報稅的季節又要到了
持有房屋的屋主們，開始會陸續收到房屋稅單
而有買房打算的朋友，也要先對房屋稅有一定了解
畢竟，這將會是你之後固定的「持有成本」💰

「房屋稅」是對房屋所有人在持有期間
所課徵的財產稅，廣義來說向車庫、頂加
👉甚至無照的違建也須繳房屋稅

房屋稅計算時間⏰
為前一年 7／1～當年 6／30
並需於當年 5／1～5／31月之間繳交

🏠房屋稅的計算方式為：
【屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率】
＊如為新建、增建、改建之房屋
則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計

房屋現值的評定有一套標準
通常是依照當地縣市「 不動產評價委員會 」
評定的標準價格，會依坪數、屋齡、建材、地段
等指標評定，同時房屋所在地區也會影響現值📊

☝而房屋稅率則會根據「住家、非住家」
「自住、非自住」以及「使用房屋之場所種類」
等分類，有不同的稅率

想要知道自己房屋稅要繳多少、試算房屋稅
都可以至各縣市政府的稅務局網站做查詢🔍
而想了解房屋評定現值的話
則要由所有權人攜帶身分證正本、印章
至地方稅務機關申請「房屋稅稅籍證明」📜

最後，因403大地震碰上房屋稅繳稅關係
各稅捐處表示如有因地震造成房屋損失
可申請房屋稅捐減免，依損害面積不同
最多可以直接免徵

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「一生一次」、「一生一屋」

這些都是土地增值稅的優惠稅率
有關於它們的區別，你是否知道呢❓

#一生一次🆚#一生一屋
最大的區別，莫過於👉次數與條件上的不同

▎一生一次
指一生之中，只有一次機會
達成條件，即可申請以自用住宅稅率繳納土增稅

▎一生一屋
當『一生一次』使用過後才可適用，無次數限制
凡達成條件，即可以自用住宅稅率繳納土增稅

而它們各自要達成的詳細條件如下🧐

〈一生一次〉條件
▪️地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬
▪️土地所有權人本人、配偶或直系親屬在簽約買賣前已辦竣戶籍登記
▪️於出售前1年內，未出租或提供營業使用
▪️自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上
▪️面積限制：都市土地≦3公畝（約90.75坪）／非都市土地≦7公畝（約211.75坪）

〈一生一屋〉條件
▫️出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女，無該自用住宅以外之房屋
▫️出售前持有該土地6年以上
▫️土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前，設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年
▫️出售前5年內，無供營業使用或出租等要件
▫️面積限制：都市土地≦1.5公畝（約45.375坪）／非都市土地≦3.5公畝（約105.875坪）

由上述內容可知🔺
🔸一生一次：僅有一次的機會，條件相對寬鬆
🔸一生一屋：需要在使用過「一次一屋」的前提下
可以無限次享受優惠稅率，但同時條件也相對嚴謹

因此，買屋時
想要擁有土增稅的優惠
一定要仔細檢視自身的條件是否符合
否則，可能就需要比別人多花一筆稅務開銷了😭

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#使用次數 #詳細條件
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國土計畫

#國土計畫法，還是一頭霧水嗎🤔別擔心!!

現在就跟著我們一起來快速認識👀「國土計畫法」吧

什麼是#國土計畫法 ❓
其實就是針對我國管轄之陸域與海域所訂定的國土資源保育及空間發展計畫此法的實施，將要取代「區域計畫法」並作為國家公園計畫、都市計畫的上位計劃

📅國土計畫法的實施時程
2015年《國土法》三讀通過後
主要分為三個階段實施
▪️第一階段，於2018年實施了〈全國國土計畫〉✔️
▪️第二階段，於2021年實施了〈縣市國土計畫〉✔️
▪️第三階段，預計於2025年，「國土功能分區」將劃設完畢與公告

屆時，國土計畫法才算是真正上路☝️

而國土計畫法主要影響的土地種類，包含以下三類🔻
🟦受《都市計畫法》及相關書圖管制之「都市土地」
🟦受《區域計畫法》及〈非都市土地管制規則〉管制之「非都市土地」
🟦受《國家公園法》及相關書圖管制之「國家公園土地」

其中，由於《區域計畫法》將會停止適用
也因此，「非都市土地」的適用
會由國土計畫法接手
屆時，依照狀況的不同
「非都市土地」可能會是影響相對較大的土地類型

以上，就是對於國土計畫法的簡單介紹
想知道更多詳細的資訊
歡迎自行上網搜尋🌐
也可以聯繫我們，做進一步的諮詢唷💬

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